Kein Nachweis des Grundstückswerts durch Bilanzansatz
BFH-Urteil: Die Bilanz zählt nicht - der richtige Grundstückswert nach dem BewG
Wird ein Grundstück günstig erworben, fällt auch die Gewerbesteuer niedriger aus, so dachten die Gesellschafter. Das Finanzamt sah das allerdings anders. Wie ist ein niedriger gemeiner Grundstückswert nach § 198 Satz 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) nachzuweisen? Der Bundesfinanzhof schaffte mit einem Urteil Klarheit. Czech und Ströhlein Steuerberater erläutern das Urteil.
Der Wertansatz des Grundstücks in der Bilanz reicht nicht aus, um seinen niedrigeren gemeinen Wert im Gesellschaftsvermögens nachzuweisen. Das urteilte der Bundesfinanzhof am 25. April 2018 unter dem Aktenzeichen II R 47/15. Nicht einmal den Kaufpreis wollten die Richter als Grundlage für eine Wertbestimmung zulassen, so die Czech und Ströhlein Steuerberater.
An der bilanzierenden GbR waren der Kläger und eine weitere Person mit 50 Prozent beteiligt. Die Gesellschaft aktivierte zum 31. Dezember 2010 ein bebautes Grundstück mit Betriebsvorrichtungen. Im selben Monat verkaufte der Partner seine Gesellschaftsanteile an den Kläger und eine von beiden zu gleichen Teilen gehaltene GmbH.
Der vereinbarte Kaufpreis für die Gesellschaftsanteile wurde mit 100 Euro verbucht. Gleichzeitig ging der verkaufende Partner eine Verpflichtung für einen zusätzlichen Verkauf seiner GmbH-Anteile an den Kläger ein. Dieser beantragte, für die Grunderwerbsteuer den bilanzierten Buchwert des bebauten Grundstücks in Höhe von 2.810.250 Euro als den nachgewiesenen niedrigeren Grundstückswert anzusetzen. Ein berechtigtes Vorgehen, laut Czech und Ströhlein Steuerberater, da die Rechtslage keine eindeutige Vorgehensweise aufzeigte.
Während der Kläger den Grundstückserwerb aus dem Kauf des GbR-Anteils ableitete, ermittelte das Finanzamt mit dem Ertragswertverfahren einen Grundstückswert in Höhe von 3.493.000 Euro. Den bestätigte nun der BFH.
Die Richter führten aus, dass ein niedrigerer gemeiner Grundstückswert nur durch ein Sachverständigengutachten
- der dem örtlich zuständigen Gutachterausschusses angehören muss oder
- eines spezialisierten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken
erfolgen kann. Nicht aber durch Glaubhaftmachung, wie im vorliegenden Fall etwa durch Kaufpreise oder andere Vereinbarungen zwischen den Gesellschaftern.
Der Bilanzwert ist laut BFH weder Nachweis noch ein Indiz für den gemeinen Wert eines Wirtschaftsgutes. Allerdings liegen insbesondere die bilanzierten Grundstückswerte regelmäßig deutlich unter ihrem Verkehrswert, führen Czech und Ströhlein Steuerberater aus.
Der BFH machte klar, dass auch ein Rückgriff auf Bilanzansätze nicht möglich ist. Insbesondere nicht, wenn nicht nur das bewertete Grundstück, sondern noch weitere Vermögensgegenstände, wie z. B. stille Reserven, zum Gesellschaftsvermögen gehören. Offen blieb - mangels Entscheidungserheblichkeit im vorliegenden Streitfall - ob die Bewertung durch Ableitung aus dem Kaufpreis der Gesellschaftsanteile möglich gewesen wäre, wenn das Grundstück die einzige Bilanzposition dargestellt hätte.
Gemäß Czech und Ströhlein Steuerberater besteht demnach für den Fall, dass eine Gesellschaft lediglich über ein einziges bilanziertes Wirtschaftsgut verfügt - nämlich ein Grundstück - die Möglichkeit, dessen niedrigeren gemeinen Wert ohne Sachverständigengutachten zu bestimmen. Eine Ableitung des Grundstückswertes aus dem Kaufpreis von Gesellschaftsanteilen wäre in einem solchen Fall denkbar, eruierten die Czech und Ströhlein Steuerberater.
Das Urteil wurde am 26. September 2018 veröffentlicht.