Wie zusätzliche Steuerzahlungen bei der Bildung stiller Reserven vermieden werden können

Firmen, die Grund und Boden sowie Produktionsstätten zu ihrem Grundbesitz zählen, können zumeist von den steigenden Preisen bei der derzeitigen Entwicklung profitieren. Das Betriebsvermögen steigt. Diese Wertsteigerung ist aber in der Bilanz häufig nicht aktuell angepasst, der tatsächliche Wert der Liegenschaften ist höher als angegeben. Diese Differenz wird als stille Reserve bezeichnet. Werden Teile des Betriebsvermögens aufgrund der Wertsteigerung mit hohem Gewinn veräußert, dann werden diese Gewinne normalerweise auch zu einer höheren Besteuerung führen. Es gibt aber Möglichkeiten, diese Steuern weitgehend zu vermeiden. Welche das sind, erfahren Sie in den folgenden Abschnitten.

Wenn ein Objekt mit hohem Gewinn verkauft wird, dann kann der erzielte Gewinn für eine Neuanschaffung eines ähnlichen Gebäudes zurückgestellt werden. Der zurückgelegte Betrag braucht dann nicht versteuert werden und steht für eine spätere Neuinvestition voll zur Verfügung. Dies ist allerdings nur dann möglich, wenn das Objekt schon sechs Jahre zum Betriebsvermögen gezählt hat. 

Die Neuanschaffung muss innerhalb von 4 Jahren erfolgen, wenn es sich um eine Reinvestition in ein bestehendes Gebäude handelt. Bei einem Neubau erhöht sich die einzuhaltende Frist sogar auf sechs Jahre. Der Baubeginn muss allerdings bereits nach 4 Jahren erfolgt sein.

Es besteht auch die Möglichkeit, die Rücklage aus der Veräußerung einer stillen Reserve auf ein Gebäude zu übertragen, das bereits im Jahr vor dem Veräußerungsgeschäft erworben wurde. Auch dann sparen Sie die Gewinnsteuern.

Wenn nicht der volle Betrag reinvestiert werden kann, zum Beispiel weil das neue Gebäude nur die Hälfte kostet, dann muss die Hälfte des Gewinns aus dem Veräußerungsgeschäft mit stillem Reserveanteil, doch noch versteuert werden. 

Ein Beispiel: 
Ein Bauunternehmer besitzt mehrere Fahrzeughallen. Er verkauft eine Halle, die schon 10 Jahre zum Betrieb gehört, für 1,2 Mio. EUR. Der Buchwert der Halle lag aber nur bei 200.000 EUR. Dennoch müssten jetzt auf 1,2 Mio. Euro Steuern gezahlt werden, wenn der Erlös nicht refinanziert wird. Der Unternehmer will aber eine neue Halle bauen und schafft daher eine steuerfreie Rücklage von 1 Mio. EUR. Direkt versteuert werden nur 200.000 EUR. 

Variante 1: Der Unternehmer baut innerhalb von sechs Jahren eine neue Halle für 1 Mio. EUR. Dann kann die Rücklage gewinnneutral mit den Baukosten der neu erstellten Halle verrechnet werden.

Variante 2: Der Unternehmer überlegt es sich anders und baut nun doch keine neue Halle und kauft auch keine. Die Rücklage ist dann nach 6 Jahren gewinnwirksam aufzulösen und entsprechend zu versteuern. Zusätzlich wird noch ein Strafzins fällig. Dieser beträgt 6 % pro Jahr und wird immer fällig, wenn eine stille Rücklage gebildet wurde, aber nicht zweckmäßig aufgelöst wurde. In diesem Fall wäre dann ein zusätzlicher Strafzins von 240.000 EUR (6 % von 1 Mio. EUR über vier Jahre) zu zahlen.

Variante 3: Der Unternehmer investiert nach vier Jahren den Betrag von 600.000 EUR in eine neue Halle. Die Rücklage war dann um 400.000 EUR zu hoch angesetzt, dieser Betrag ist dann doch noch zu versteuern. Zusätzlich wird wieder der Strafzins fällig. Er beträgt nun 96.000 EUR (6 % von 400.000 EUR über vier Jahre).

Lassen Sie sich zum Thema beraten von Czech & Ströhlein, Ihr Steuerberaten in Diez.