Werbungskosten oder Herstellungskosten? Zu was zählen Aufwendungen zur Beseitigung nachträglich eingetretener Schäden?

Für ein Finanzgericht war die Sachlage ganz eindeutig: Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die ein Mieter nach Erwerb einer Eigentumswohnung verursacht hat, werden als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt und sind somit nicht sofort abzugsfähig.

Laut dem Einkommenssteuergesetz zählen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen zu den Herstellungskosten eines Gebäudes, sofern diese innerhalb von drei Jahren nach Erwerb des Gebäudes entstehen und ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen. Dementsprechend können solche nachträglichen Aufwendungen nur im Zuge der Abschreibung geltend gemacht werden.

Gegen diese Auffassung klagte eine Vermieterin. Sie erwarb am 01. März 2007 eine zu diesem Zeitpunkt im mangelfreien Zustand befindliche Eigentumswohnung. Diese war zugleich vermietet, sodass die Klägerin auch das Mietverhältnis übernahm. Innerhalb kurzer Zeit kam es allerdings zu gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Vermieterin und Mieter, sodass die Klägerin im September 2008 das Mietverhältnis kündigte. Die Wohnung war nun in einem desolaten Zustand, Scheiben und Bodenfliesen wurden eingeschlagen, es gab Schimmelbefall und Wasserschäden. Zur Beseitigung dieser nachträglich entstandenen Schäden wandte die Klägerin noch im Jahr 2008 etwa 20.000 EUR auf, die sie als sofort abzugsfähige Werbungskosten dem Finanzamt gegenüber geltend machte.

Das Finanzgericht Düsseldorf hat nun mit dem Urteil vom 21. Januar 2016 (AZ 11 K 4274/13) klare Stellung bezogen und zu Gunsten der Klägerin entschieden. Demnach können solche Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die ein Mieter nach Erwerb der Eigentumswohnung verursacht hat, sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Verpachtung und Vermietung abgezogen werden. Das Gericht argumentierte, dass trotz der Überschreitung der 15%-Grenze keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vorliegen. Zudem habe der Gesetzgeber mit dieser Regelung nicht den Aufwand zur Beseitigung von nachträglich entstandenen Schäden erfassen wollen. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG sei daher einzugrenzen. Zudem könne man - wie in diesem Streitfalle - auch eine Absetzung für eine außerordentliche Abnutzung in Anspruch nehmen, da ein Substanzverlust vorliegt, der zu einem sofortigen Aufwand führt. Entsprechend der Gleichbehandlung ist es daher gerechtfertigt, solche Schadensbehebungen zum sofortigen Abzug zuzulassen.

Der Urteilsspruch vom 21.01.2016 (11 K 4274/13 E), des Finanzgerichts Düsseldorf ist allerdings zur Revision zugelassen. Es ist also abzuwarten, in wieweit dieses Urteil über die Behebung nachträglich entstandener Schäden am Eigentum durch Mieter auch in Zukunft Bestand hat.