Warum für Häuslebauer sorgfältige Kontoführung wichtig ist

Eine saubere Kontoführung sollte in jeder Lebenslage selbstverständlich sein. Doch wer ein Haus baut, muss auf eine sorgfältige Kontoführung umso mehr achten. Denn Bauen ist teuer und wer hier die Kosten nicht im Überblick hat und zu jederzeit weiß, wo welche Ausgaben stattgefunden haben, der wird sich schnell in Richtung Schuldenfalle bewegen. Außerdem kann es bei einer unsachgemäßen Kontoführung zu Problemen mit dem Finanzamt kommen.

Auch wenn seit einigen Jahren die Zinsen für den Hausbau sehr niedrig sind,

ist es nicht so, dass die Belastung für den Bauherren ebenfalls niedrig sind. Es ist vielmehr so, dass ein Haus bauen immer noch zu den größten Herausforderungen gehört, die man sich im Leben stellen kann. Besonders dann, wenn wichtiger Wohnraum für Mieter geschaffen wird und das Finanzamt an den Kosten beteiligt werden soll.

Es gibt einige Fallstricke, die auf den Bauherren warten, wenn Mietwohnungen gebaut werden. Vor allen Dingen dann, wenn das Gebäude nicht ausschließlich aus Mietwohnungen besteht, sondern Privateigentum oder auch Geschäftsfläche inkludiert sind. Ein Fall, der näher beschrieben werden soll, zeigt die Gefahren, die dabei lauern:

Ein Ehepaar hat sich dazu entschlossen, in einem Haus drei Eigentumswohnungen zu errichten. Zwei Wohnungen wurden für die Vermietung bereitgestellt und die dritte Wohnung wurde an die Tochter verkauft. Die Bauleistungen wurden über ein Darlehen finanziert. Alle Rechnungen wurden vom Ehepaar über ein Baukonto abgerechnet oder abgewickelt. Auf dieses Baukonto wurden auch die Eigenmittel eingezahlt. Ferner wurde darauf verzichtet, alle fälligen Zahlungen, die rund um den Bau stattgefunden haben, zu splitten. Sie wurden in einer Summe vom Baukonto beglichen. Eine Aufteilung zwischen Herstellungskosten, die auf die vermieteten Wohneinheiten und auf die zu verkaufende Wohnung entstanden, wurde nicht vorgenommen.

Als die Einkommensteuererklärung fällig war, hat das Ehepaar die Darlehenszinsen für die beiden vermieteten Wohneinheiten als Werbungskosten aus Verpachtung und Vermietung angegeben. Das Finanzamt hat diese Zinsen aber auf alle drei Wohnungen im Haus aufgeteilt und dabei nur den Teil berücksichtigt, der auf die Mietwohnungen entfallen ist. Dadurch haben sich die steuerlichen Vorteile reduziert und selbst eine Klage vorm Gericht hat keine Änderung der steuerlichen Vorteile ergeben.

Auch der Bundesfinanzhof hat dem Finanzgericht in Baden-Württemberg recht gegeben und die dort vorgenommene Aufteilung bestätigt. Es hätte im Vorfeld einige andere Aspekte geben müssen, um ein anderes Ergebnis erzielen zu können. Beispielsweise so, dass zu jedem einzelnen Gebäudeteil ein eigenes Konto eingerichtet wird. Und zwar direkt von Beginn an. So wäre es möglich gewesen, für jede Wohneinheit sämtliche Zahlungsvorgänge einzeln abzuwickeln und auch einzeln in der Steuererklärung zu erfassen. Anrechnungen hätten dann zugeordnet werden können und das Finanzamt hätte sich im Rahmen der Steuererklärung anders präsentiert.

Dieses Beispiel zeigt deutlich, wie wichtig es ist, dass rund um den Bau oder den Kauf einer Immobilie das Baukonto immer akkurat geführt werden muss. Handelt es sich ausschließlich um ein Eigenheim, das errichtet oder gekauft wurde, reicht ein Konto aus. Sobald aber eine Einliegerwohnung vorhanden ist, sobald Mieteinheiten enthalten sind, Verkaufsfläche oder eine gemischte Nutzung der Immobilie stattfindet, müssen separate Konten genutzt werden, um eine strikte Trennung zu erreichen und um steuerliche Vorteile geltend machen zu können.

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